서울 노후화 건물이 많아지면서 재건축에대한 문의가 늘고 있습니다. 또한 재건축 건물은 정말 투자로서 좋은 재료입니다. 지인이 재건축건물을 가지고 있어 집값이 몇배로 뛰었다는 이야기를 들어보셨을 겁니다. 오늘은 재건축 투자전 재건축 조건이 무엇이 있는지 알아보겠습니다.
1. 재건축이란 무엇인가?
재건축은 정비기반시설은 양호(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장)하나, 건물이 노후하여 주거환경을 개선하기 위해 다시 건물을 건축하여 공급을 하는 사업을 의미합니다.
쉽게 말해서 서울에 도로 및 상하수도에는 문제가 없으나, 아파트가 노후되었을때, 아파트를 허물고 다시 높게 지어 주민들에게 공급하는 것을 의미합니다.
2. 재건축 아파트, 건물을 사는 이유
간단합니다. 투자입니다. 당연히 실거중용으로는 신축아파트가 훨씬 좋습니다. 하지만 재건축은 절차 하나하나가 쉽지 않고 긴 시간이 걸리기 때문에 하나씩 진행될수록(= 불확실성이 해소될수록) 아파트 가격은 몇 계단씩 점프합니다.
이런 매력 때문에 실거주가 아닌 투자용으로도 재건축 아파트 및 건물은 가치가 있습니다.
3.재건축 조건
1) 예정세댁수가 300세대 이상이면서 면적이 10,000m2 이상인 지역이어야 합니다.
2) 재건축 연한을 충족해야 합니다.
3) 건물이 노후화되었다는 진단을 받아야 합니다.
즉, 안전 등급이 D또는 E로 진단을 받아야 합니다. (D: 미흡, E: 불량) 4) 마지막으로 소유자의 4/5이상 동의가 필요합니다. 또한 동별 2/3의 동의가 필요합니다.
4.안전진단
하지만 강남구 은마아파트의 경우에서도 보면 알겠지만 재건축 연한 30년을 넘는다고 해서 모든 아파트가 재건축이 가능한 건 아닙니다.
30년 연한을 넘긴 아파트에 대해서 재건축 진행을 하려면 안전진단 이라는 단계를 거쳐야 합니다. 아파트가 구조적으로 안전한지, 살기 불편할 정도로 낡았는지 여부를 확인하는 단계입니다. 무분별한 재건축을 막겠다는 취지죠.
안전진단 결과 A~C등급을 받으면 일상적인 유지가 가능하다는 뜻으로 재건축이 불가합니다. D등급은 조건부 재건축 판정으로 공공기관 적정성검토(2차 정밀안전진단)를 통해 재건축 가능여부를 검토합니다.
5. 재건축 안전등급 정리
다시 말씀드리지만 안전등급은 D또는 E로 진단을 받아야 합니다. (D: 미흡, E: 불량) 또한 안전등급 관련해서는 아래 사이트를 참고하시면 좋을 것 같습니다.
안전등급은 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후등을 평가하여 결과를 산정합니다.
E등급을 받으면 이런 절차 없이 바로 재건축이 가능합니다.
6. 마치며
재건축 이건생각보다 정말 아렵습니다. 재건축 조합 설립하고 사업시행 인가받는등 정말 많은 과정이 필요합니다. 하지만 그전에 선행 되어야하는거싱 조건에 맞는 것이지요 혹시 재건축 건물 및 아파트 투자를 원하신다면 꼭 자세히 확인하셔야 투자금을 손실을 안보실수 있습니다.
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